4月27日，“國策高參”、“房產(chǎn)投資教父”、著名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家，北京師范大學(xué)政府管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授，繼續(xù)為浙大CCE中心高級研修班的企業(yè)家學(xué)員們，做《房價運(yùn)行規(guī)律、宏觀投資背景與房地產(chǎn)投資理財》專題講座。

下面就讓小編與大家分享一下今天董藩教授的精彩課程。

政府為什么不能“袖手觀市”？調(diào)控的理由

●住房不是純正的商品，它反映著一定的公共產(chǎn)品屬性，這必然要求政府在一定程度上參與其供給活動。

第一，住房是房地產(chǎn)業(yè)的基本產(chǎn)品種類，而保證居民最低層次的居住要求是保障人權(quán)的體現(xiàn)。

第二，住房價值巨大，但卻不是奢侈品，這就要求社會保障的參與。

第三，住房建設(shè)要求土地要素的參與，而在中國，參與建設(shè)的城市土地資源是公共資源。房屋建在土地上，土地的所有權(quán)屬于國家，國家干預(yù)商品房的價格名正言順。

●房地產(chǎn)開發(fā)將大量耗用土地，而土地是人類賴以生存的最基本的自然資源，其使用必須嚴(yán)格遵循可持續(xù)發(fā)展的要求。

●最后，國民經(jīng)濟(jì)是一個有機(jī)整體，每個行業(yè)的發(fā)展都必須與國民經(jīng)濟(jì)體系的要求相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。

當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)市場的四項基本原則

容忍調(diào)整

為了社會的穩(wěn)定，政府希望房價穩(wěn)定，但改革和發(fā)展帶來的震蕩也必須承受，戶籍管理的松動、城市化的推進(jìn)、人口的跨域流動、房地產(chǎn)金融政策的完善等，必然帶來需求的聚集和房價的上漲。

理順秩序

“理順秩序”主要是指對企業(yè)經(jīng)營行為和市場運(yùn)行秩序要加強(qiáng)管理。

把好關(guān)口
“把好關(guān)口”有兩重含義：其一，把好開發(fā)市場的入口。其二，把好產(chǎn)品的出口。

保障人權(quán)

“保障人權(quán)”是與居住的社會保障工作聯(lián)系在一起的。要采取貨幣化梯度補(bǔ)貼模式，借助市場的力量，要讓每個家庭住有所居，保障基本居住人權(quán)。

特別強(qiáng)調(diào)：不要對房價問題“泛政治化”，否則會造成大量信息失真現(xiàn)象以及其他副作用，而調(diào)控恰恰走到了這一步，不但長期無法達(dá)到目的，而且制造出大量的矛盾與沖突，影響了中共中央和中央政府的形象。

限購限貸政策何時會取消？

取消限購限貸政策的條件

市場供求關(guān)系趨于均衡，取消限購限貸政策不會導(dǎo)致需求爆發(fā)、價格暴漲

雖然供求關(guān)系不均衡，但已經(jīng)研究出科學(xué)、嚴(yán)密的替代性調(diào)控方案

因為限購限貸政策導(dǎo)致交易量明顯下滑、影響到整個國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，失業(yè)明顯增加、財政收入困難，威脅到社會穩(wěn)定

因為限購限貸、價格下滑，導(dǎo)致退房潮出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商與購房者之間嚴(yán)重沖突，發(fā)生系列嚴(yán)重的流血、死亡事件，促使政府反思。

放眼世界，尋求回報高而穩(wěn)定的機(jī)會。

1、在外國進(jìn)行房地產(chǎn)投資的必要性。

1、分散風(fēng)險。

2、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

3、利用成熟的市場機(jī)制、穩(wěn)定的法律環(huán)境尋求高額回報。

2、投資海外房地產(chǎn)市場的基本條件。
1、找到值得信賴的機(jī)構(gòu)操作。

2、有流暢的資金進(jìn)出渠道。

3、明確房地產(chǎn)買賣的稅費(fèi)項目。

4、有后續(xù)的出租服務(wù)。

進(jìn)入海外市場要關(guān)注的問題
從長期來看，在海外也有很多穩(wěn)定而有把握的機(jī)會進(jìn)入海外市場要關(guān)注如下幾點(diǎn)：
1、是否具有成熟穩(wěn)定的法律制度；

2、是否屬于移民國家，使于今后移民；

3、人口增長趨勢是否明顯；

4、租賃市場是否好（本國承擔(dān)者，留學(xué)生）

5、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與長期趨勢是否看好；

6、金融市場是否成熟、完善，投資杠桿的高低；

7、是否具有戰(zhàn)爭風(fēng)險。

去哪個國家投資和移民？
選擇澳洲。（沒有戰(zhàn)爭、沒有房產(chǎn)稅遺產(chǎn)稅、可以貸款、澳洲有著名的八大院校排在全球前200位、澳洲收學(xué)費(fèi)沒有獎學(xué)金、自由度和教育是全世界頂級的。）
香港不要去。香港市場動蕩厲害。貸款難、單邊征稅。
新加坡別去。新加坡沒資源，太小沒地位。要去就去大國。整體下沉、排華，唯一的好處是稅收低。
歐洲國家整體不要去。西班牙、葡萄牙國齡老了。年齡一大摔倒就很難爬起來。
日本不要去。日本的好處就是租金高。但處在地震帶。
新西蘭別去。沒有大城市、沒有好的教育、地震帶。

浙江大學(xué)CCE中心 李婧 整理/報道/攝影