來源：浙江大學經濟學院高級培訓中心  

作者：蔡冬珍

他，是老師，是律師，是企業(yè)家，在多重身份轉換中揮灑自如；

他，游走在學術、法律、企業(yè)三界，游刃有余；

他，憑借深厚的理論功底和豐富的實戰(zhàn)經驗，縱橫地產江湖十多年無往而不利；

他，坐鎮(zhèn)多家大型房地產企業(yè)的法律顧問，被視為“'鎮(zhèn)宅之寶”和“救命稻草”。

5月25日，浙江大學經濟學院高級培訓中心主任、浙江大學政治經濟學博士、浙江大學不動產研究基金奠基捐贈人、杭州仲裁委員會委員、知名律師葉宏偉博士，為浙江大學現(xiàn)代房地產總裁高級研修班的童鞋們，帶來一場專業(yè)性極強、深入透徹的《房地產法律》課程。

葉宏偉博士運用他從業(yè)多年親身辦理的大量豐富翔實的真實案例，以及從事房地產行業(yè)的多年實戰(zhàn)經驗，對房地產企業(yè)運營過程中常見的法律問題，加以專業(yè)深刻的解讀，為房地產企業(yè)規(guī)避法律風險、避免巨大經濟損失，起到了實質性的幫助。

他課程的含金量，誰聽誰知道！

課程中，葉宏偉博士就房產稅擴圍、保障房與商品房關系、土地與住宅用地、小產權合法化、不動產統(tǒng)一登記制度等熱點問題進行了深度剖析。童鞋們直呼都是干貨！

并且，葉老師現(xiàn)場與學員就企業(yè)運營中遇到的實際情況，進行互動探討，提供專業(yè)法律意見。

此外，葉老師提供了由他起草的如何在商品房買賣合同中堵住漏洞、防范于未然的合同范本，被學員們奉為“圣經寶典”，紛紛拍照記錄，生怕錯過。

而下課后，童鞋們依然意猶未盡，圍著葉老師不停咨詢，久久不肯散去。

因為大家都知道：這年頭，你沒點法律知識傍身，就敢在房產江湖上混，小編可以負責任地告訴你：哪能不挨刀！

所以，小編只能對沒有來聽課的童鞋們，痛心疾首地說一句：“你知道你錯過的是什么嗎？！”

一、現(xiàn)狀分析（開胃前菜，供君參考）

1、當前房地產糾紛的特點：

（1）以解除合同為目的的糾紛多；

（2）群體案件多；

（3）沒有標準答案的多；

2、當前房地產糾紛高發(fā)的原因：

（1）政策多變、調控政策多變；

（2）市場劇烈震蕩；

（3）法律規(guī)定不明確、不完善；

3、當前市場劇烈震蕩出現(xiàn)的矛盾現(xiàn)象：

（1）土地市場的火爆與高庫存；

（2）一線城市房價暴漲與鄂爾多斯、溫州等城市房價的暴跌；

（3）調控升級與調控放松；

（4）千億俱樂部大增長與中小房企舉步維艱；

（5）   排隊買房和交付難。

4、控制房地產法律風險的要訣：

（1）法律依據：有法律有明確規(guī)定；法律沒有明確規(guī)定；法律規(guī)定相互沖突三種情況。

（2）證據（不同類型證據的法律效力是不同的）：①書證；② 物證；③當事人陳述；④證人證言；⑤鑒定結論；⑥ 勘驗檢查筆；⑦視聽資料。

（3）法律構成要件（必須具備，是法律效果發(fā)生的前提）：違法（或違約）行為、主觀過錯、損害結果、因果關系。

二、法律要點（絕對干貨！必須知道！）

1、房地產買賣合同附件中的戶型圖不要標示功能。

2、精神損失費不針對財產權侵害，只針對人身權侵害。

3、在商品房買賣合同中，可以約定稅費由買家承擔，不違法。而且二手房買賣在合同中對稅費約定清楚，可以避免糾紛。

4、商品房是否具備交付條件，最重要的是看《建筑工程竣工備案表》。

5、出現(xiàn)廣告與實際交付不符的問題，房地產開發(fā)商需不需要承擔法律責任？主要看是“要約”（是當事人一方向對方發(fā)出的希望與對方訂立合同的意思表示），還是“要約邀請”（是指一方邀請對方向自己發(fā)出要約）。如果是“要約邀請”，只是喚醒了消費者的購買欲望，所謂“吹牛不上稅”，不需承擔法律責任；如果是“要約”，則需承擔相應的法律責任。判斷是是“要約”還是“要約邀請”的主要依據有兩點：一是內容是否具體明確；二是是否對購買產生巨大影響。

6、小區(qū)外部配套變更，僅構成“要約邀請”，房產開發(fā)商不需承擔法律責任；小區(qū)內部配套發(fā)生變更，房地產開發(fā)商需要承擔法律責任。

7、關于商品房規(guī)劃設計變更的問題：影響商品房質量或使用功能的出賣人應當在有關部門批準同意之日起10天內，書面通知買收人。

8、物權保護優(yōu)于合同法。

9、委托公證是可以隨時撤銷的。

10、夫妻之間屬于表見代理，夫妻雙方有一方簽了商品房買賣合同，另一方不同意的話，合同仍然有效。其他父母子女、兄弟姐妹等家庭關系則不屬于。

11、合同違約不能直接解除合同，要有催告程序。

12、預售證沒拿到之前，收取任何預付款性質的費用都是違法的。

三、精彩語錄（聽君一席話，勝讀十年書?。?/p>

1、房地產的本質是錢的問題，房地產的的命脈是法律問題。

2、房子比男人靠的住。

3、杭州的地產江湖誕生在余杭的城西板塊，第一批元老：正大、南都、綠城的大佬們，基本都發(fā)源在浙大西溪校區(qū)，就是以前的老杭大。（小編插一句：所以童鞋們哪，來我們浙大CCE中心讀房產班，絕對是找對地方的?。?/p>

4、法律風險伴隨所有人，不管你是否達官貴人，無一能幸免。

5、法律的奧秘：橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同。

6、法律是講究技巧的。

7、就像麥當勞經過敗訴之后在熱飲杯子上標示“熱飲燙人”一樣，從法律角度來說，有時候廢話是很有必要的。

8、交鑰匙意味著交房和風險的轉移。

9、杭州放開“限購”肯定不會那么快。

當然，今天葉老師的授課內容中，最讓聽課童鞋們激動不已躍躍欲試的，當屬他經過多年深入研究，總結出的“套利模型”：由于激烈的市場震蕩產生的機會，絕對高含金量、低風險，各位看官們，想聽不？

就不告訴你就不告訴你~~~我心癢癢死你！

想知道的話，下次自覺報名來聽課，要知道發(fā)財?shù)臋C會是不會憑空掉下來的，天天坐著干等是等不到命運之神的眷顧的，如果連一個學習改變的機會都錯過的話，成功從何談起？

（備注：1、以上所有內容由浙大經濟學院高培中心蔡冬珍根據葉宏偉博士現(xiàn)場授課內容整理，與葉宏偉本人無關，葉宏偉無需對本內容負責。

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